Comprare casa con pochi soldi investendo alcune decine di migliaia di euro potrebbe essere qualcosa di impensabile, ma non è così. I prezzi degli immobili variano ovviamente da Regione, città e , nella stessa città, dal quartiere scelto. Ci sono case che possono costare milioni di euro se si trovano in centri storici di prestigio o, all'opposto, piccoli appartamenti da 20 o 30 mila euro. Fa ancora scalpore la notizia che in alcuni borghi d' Italia le case possano essere acquistate con 1 euro.
Si tratta di una notizia vera. L'iniziativa è stata presa da alcuni sindaci di piccole realtà come Troina e Racalmuto in Sicilia , Ollolai in Sardegna, Biccari in Puglia ecc. Si tratta di immobili fatiscenti che si trovano in piccoli paesi, il compratore in caso di acquisto ha l'obbligo di ristrutturare l'alloggio e, ovviamente, di pagare le imposte di registro e notarili per il passaggio di proprietà.
Senza arrivare all' eccesso, scegliendoci il luogo dove desideriamo vivere è comunque possibile comprare casa con pochi soldi. Tutto dipende dalla città, dal quartiere, dallo stato dell' immobile.
I prezzi delle abitazioni in Italia, secondo il piu' recente rapporto Istat, sono lievemente saliti nell' ultimo anno anche se con differenze tra nord e sud e tra varie città. E' il secondo anno di seguito che i prezzi risalgono dopo un decennio di stagnazione che seguiva il crollo che c'è stato a partire dal 2011.
Per quanto riguarda il numero delle compravendite c'è stata un'impennata pazzesca in Italia nell' anno che si sta per concludere, il 2021. Lo comunica l'Agenzia delle Entrate. I dati però fanno il confronto con la situazione del 2020, l'anno del lockdown, in un periodo in cui il mercato è stato bloccato per mesi. La crescita si attenua un po', ma è sempre presente, se confrontata con l'anno precedente, quello pre-Covid . C'è ancora, è dunque segno di un rinnovato e marcato interesse per gli investimenti nel settore immobiliare.
Abbiamo passato due anni in cui si è speso poco, per qualcuno sono aumentati i risparmi in denaro ed ecco che si sceglie il settore piú amato, quello del "mattone". E' una lunga storia che si rinnova quella tra gli italiani e la passione per la casa di proprietà. In Europa non siamo i primi, ma siamo comunque sopra la media UE. Il 72,9% degli italiani secondo Bankitalia è proprietario di almeno una casa.
Indice
Come investire nel mattone con pochi soldi
Innanzitutto è preferibile avere una base da cui partire. Un piccolo "gruzzolo" in banca, una somma che ci permetta di costruire le basi del nostro investimento. Anche perchè se dobbiamo chiedere un mutuo o un prestito difficilmente ci "copriranno" l'intera somma del valore dell' immobile che compreremo. Ad esempio se abbiamo in mente di comprare una casa da 100.000 euro, la banca , se ci sono i presupposti, erogherà al massimo un mutuo da 70.000 euro. Qualcosina in piu' in alcuni limitati casi.
I giochini che si facevano una volta di "iper valutare" un immobile per avere alla fine il mutuo al 100% non funzionano piú. Le banche non hanno voglia di rischiare.
Comprare casa all' asta
Acquistare un immobile all' asta può rappresentare un interessante opzione per spendere poco. Possiamo veramente trovare immobili a prezzi ribassati del 30-40%, anche di piú rispetto al valore di mercato. La questione non è però cosi' semplice.
Le case vengono messe all' asta dal giudice fallimentare che deve recuperare un credito. Solitamente sono le banche che cercano di rientrare in possesso di un prestito o mutuo non piú pagato. Il prezzo di base d'asta di un immobile viene deciso da un perito nominato dal Giudice. Per stabilirlo si basa su una serie di parametri tra cui ovviamente prezzo di mercato della zona e lo stato dell' immobile.
Se l'asta va deserta verrà nuovamente bandita con un prezzo ribassato. Qui potrebbero esserci delle interessanti occasioni. Ovviamente non sarete gli unici ad avere "mire" su un immobile che ha un prezzo abbordabile. Vi consigliamo di leggervi bene la perizia della casa all' asta e capire quale è lo stato dell immobile, non da ultimo va compreso se la casa è libera o è occupata . Per partecipare all' asta bisogna versare una caparra, tramite assegno circolare, del 10% del prezzo della base d'asta. E' possibile chiedere comunque un mutuo in caso di vincita dell' asta. Attenzione pero' entro 90 giorni di solito va versato il resto dell' importo del valore raggiunto, pena la perdita della caparra iniziale di partecipazione.
All' asta non vengono messe solo case, ma anche terreni, magazzini, uffici, negozi, garage. Per vedere le prossime aste giudiziarie nei diversi comuni d'ITALIA, l'indirizzo internet è questo qui.
Acquistare una nuda proprietà
ne abbiamo già parlato nell' articolo : Nuda proprietà conviene ? Cosa significa? Vuol dire che diventiamo proprietari di un immobile ma non possiamo utilizzarlo fino a che è in vita l' usufruttuario. Proprio per questo noi veniamo definiti "nudi proprietari" perchè siamo "spogliati" della nostra proprietà. Le case hanno prezzi piu' bassi, ma sono fortemente influenzati dall' età dell usufruttuario.
Un conto è comprare una nuda proprietà di un immobile in cui l'usufruttuario ha 90 anni, altro conto uno che ne ha 60. L'aspettativa di vita è praticamente di "zero" anni nel primo caso, nel secondo è almeno di 21 anni. Considerando che in Italia l'età media di vita è di 81 anni per gli uomini è di 84 per le donne.
Acquistare un immobile in periferia
in alcune città, Roma e Milano in primis, acquistare casa in centro è diventata un' esclusiva solo di persone che possono considerarsi "ricche". Anche i quartieri "semi centrali" hanno quotazioni stratosferiche con prezzi al metro quadro che oscillano tra 5000 e 7000 euro.
Se vogliamo risparmiare occorre trasferirsi in periferia o addirittura in comuni limitrofi. Se sono ben collegati con mezzi, bus, metro e treni, potrebbe essere un'idea da prendere in considerazione. Abbiamo fatto alcune ricerche su siti come Immobiliare.it e IDEALISTA e abbiamo trovato città interessanti dove la media a metro quadro è piuttosto bassa.
Ad esempio abbiamo una media di 500/700 euro per mq per case di 100 Mq in comuni alla periferia di grandi città come :
- CORI (provincia di Latina)
- Genazzano (provincia di Roma)
- Rocca di Papa (provincia di Roma)
- Artena (provincia di Roma)
- Cave (provincia di Roma)
- Maenza (provincia di Latina)
- Cerveteri (provincia di Roma)
- Anguillara Sabazia (provincia di Roma)
- Rodano (provincia di Milano)
- San Giuliano Milanese (provincia di Milano)
- Ponte Lambro (provincia di Milano)
- Rozzano (provincia di Milano)
Comprare case a poco all' estero
Se siete interessati al mercato immobiliare estero ci sono città dove l'investimento è minimo e la prospettiva futura potrebbe riservare interessanti rivalutazioni o rendite passive. Ci riferiamo in modo particolare a paesi come Romania, Bulgaria, Albania, Serbia, Montenegro, ma anche Isole Canarie e Portogallo. Nei paesi dell' est , anche in posti sul mare come Durazzo e Valona, per un trilocale vista mare si spendono appena 50 - 60 mila euro.
Possiamo mettere a reddito una casa del genere grazie all' affitto stagionale turistico. Per capire quali sono i flussi turistici di una città e la sua "appetibilità" basta dare un'occhiata alle case che troviamo in affitto su portali come AIRBNB e BOOKING. Cerchiamo di capire i prezzi medi per un appartamento al giorno in alta, media e bassa stagione. Potremmo organizzare una vacanza sul posto e capire le potenzialità di quella città.
Alle isole Canarie sotto i 100 mila euro acquistiamo case , anche di 70 - 80 mq, ma non fronte mare. Ci sono buone occasioni ad esempio in piccoli centri come ARRECIFE, nell' isola Lanzarote oppure a Costa de Antigua a Fuerteventura, un 'isola molto amata da parecchi italiani che ci si sono trasferiti.
Ricordiamoci che se acquistiamo un immobile all' estero oltre alle imposte locali dobbiamo pagare anche l' IVIE in Italia, che comunque può essere "dedotta" dalla patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. E' una specie di IMU, si paga lo 0,76% l'anno calcolato sulla rendita catastale, in mancanza della rendita si calcola sul valore di acquisto o comunque sul valore di mercato.
Eliminare le spese per l'agenzia immobiliare
La maggiorparte dei proprietari affida la vendita della propria casa alle agenzie immobiliari. E' abbastanza conveniente, molti intermediari finanziari, pur di "accaparrarsi" l'esclusiva di vendita chiedono provvigioni molto basse al venditore, in alcuni casi si avvicinano anche allo "zero". Si rifaranno ovviamente sul compratore, in questo caso sono molto alte.
Mediamente per una casa in una grande città, dove le compravendite sono alte, le agenzie immobiliari chiedono il 4%, ma anche il 5% di provvigione se si tratta di piccoli tagli. Quello che il venditore non capisce è che la sua casa è "meno appetibile" dal punto di vista economico se un compratore deve spendere il 5% in piu'. Quella parte di denaro potrebbe essere scontata dal prezzo di acquisto per renderla piu' facilmente vendibile.
Vendere o comprare una casa senza l'intermediazione immobiliare non è difficile. I controlli su varie ipoteche, eventuali eredi che reclamano una successione, abusi edilizi, vengono effettuati dal notaio che spesso scopre delle magagne che nemmeno le agenzie immobiliari vedono o fanno finta di non vedere.
Chi paga il notaio? Chi compra casa, le spese ammontano a circa 2000-3000 euro, escluse imposte di registro, alte se parliamo di "seconda casa, ovvero il 9% del valore catastale.
Non abbiamo nulla contro le agenzie immobiliari, ma spendere 15.000-20.000 euro per un'intermediazione immobiliare che molto spesso si riduce al "far vedere una casa", alla stampata della planimetria e della visura catastale è veramente troppo.
Mettere a rendita un immobile
Chi acquista una casa, se decide di non andarci ad abitare, lo fa come investimento. In questo senso bisogna capire come metterla a "rendita" ovvero come generare un profitto nel corso degli anni. LEGGI ANCHE l'articolo : COMPRARE CASA PER AFFITTARLA.
In questi ultimi anni le "case vacanze", abbreviate CAV, le guest house o comunque le locazioni turistiche in genere hanno conosciuto uno strepitosa crescita. Il successo è dovuto alle cosiddette "OTA" , Online Travel Agencies, portali in cui è possibile affittare una stanza o intera casa. I soliti Airbnb e Booking per capirci.
Se dal punto di vista informatico è abbastanza veloce "mettere" online la propria casa per iniziare ad affittarla ai turisti, da quello burocratico le cose sono un po' piu' complesse, ma nemmeno tanto. In Italia è possibile aprire una locazione turistica, da 1 a 30 giorni massimi di affitto, tramite SCIA. Ovvero comunicando al proprio comune i dati dell'immobile e quelli del proprietario. Vanno versate le tasse di soggiorno trimestralmente che si ricevono dai clienti e devono essere comunicati in questura in tempo reale i nominativi e gli estremi dei documenti di coloro che vi alloggiano.
Tutto abbastanza semplice se si tratta di "attività non imprenditoriale". Non è facile individuare il confine tra attività imprenditoriale e non. Alcuni comuni d'Italia hanno messo un limite massimo di 3 immobili che si possono concedere con questa locazione per proprietario. Se si eccede bisogna aprire partita IVA e le cose diventano piu' complesse. Altre fattispecie come gli "affittacamere", ovvero stanze diverse date in locazione nello stesso appartamento, sono di tipo imprenditoriale. Le cose sono articolate e ci ripromettiamo di scrivere un articolo in proposito.
Le tasse da pagare per gli affitti turistici sono gli stessi di quelli a canone concordato o classici di tipo "libero", ad esempio il 4+4. Si paga il 21% sull'affitto ricevuto, cedolare secca. Dobbiamo mettere in conto che le OTA, si prendono dal 16 al 20 % di commissioni. Fatevi due calcoli.
Se decidiamo di affittare una casa con "canone concordato" paghiamo solo il 10% di cedolare secca e abbiamo uno sconto sull' IMU, paghiamo il 75% invece che il 100%. L'importo del canone concordato viene deciso su una base tabellare che varia da comune a comune e da zona a zona, decisa dall' Unione Inquilini, UP.
Conclusioni
come si è visto acquistare a poco un immobile è facile. Potrebbe essere l'ideale per coloro che stanno cercando alloggi economici senza dover pagare ogni mese l'affitto. Dal punto di vista di "redditività", un immobile che costa poco rende poco, oppure niente. Se acquistate una casa in un borgo sperduto senza nessuna attrattiva sarà difficile poterlo affittare ai turisti.
Diverso il caso se andate a cercare un appartamento proprio li' dove ci sono opportunità turistiche. Non lo pagherete poco, ma facendo due conti e puntando sulla rivalutazione futura, potreste fare bei affari. Ci riferiamo a quelle località che al momento sono poco conosciute ma che possono "esplodere" nei prossimi anni o comunque crescere dal punto di vista del flusso turistico.
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